住房公积金贷款额度是怎么计算的？

住房公积金贷款额度如何计算

住房公积金贷款作为购房者重要的资金来源之一，其贷款额度的计算方式一直是备受关注的话题。住房公积金贷款额度的计算涉及多个维度，包括还贷能力、房价成数、住房公积金账户余额以及贷款最高限额等。本文将从这几个方面详细解析住房公积金贷款额度的计算方法。

一、还贷能力计算法

还贷能力计算法是根据借款人的月工资总额和所在单位住房公积金月缴存额来确定贷款额度的一种方法。计算公式为：

\[ \text{贷款额度} = [(\text{借款人月工资总额} + \text{借款人所在单位住房公积金月缴存额}) \times \text{还贷能力系数} - \text{借款人现有贷款月应还款总额}] \times \text{贷款期限(月)} \]

对于夫妻双方共同申请贷款的，计算公式则为：

\[ \text{贷款额度} = [(\text{夫妻双方月工资总额} + \text{夫妻双方所在单位住房公积金月缴存额}) \times \text{还贷能力系数} - \text{夫妻双方现有贷款月应还款总额}] \times \text{贷款期限(月)} \]

其中，月工资总额可以通过以下公式计算：

\[ \text{月工资总额} = \text{公积金月缴额} \div (\text{单位缴存比例} + \text{个人缴存比例}) \]

还贷能力系数通常由各地住房公积金管理中心根据政策规定设定，一般取值在0.45左右。需要注意的是，借款人的月工资总额和单位月缴存额越高，以及现有贷款月应还款总额越低，所能获得的贷款额度就越高。

二、房价成数计算法

房价成数计算法是根据所购房屋的价格来确定贷款额度的一种方法。计算公式为：

\[ \text{贷款额度} = \text{房屋价格} \times \text{贷款成数} \]

房屋价格是指购房合同中约定的总价款，而贷款成数则根据购房类型及套数有所不同。例如，对于购买首套住房且建筑面积在90平方米（含）以下的，首付比例不得低于20%，贷款额度不得高于房屋价格的80%；建筑面积超过90平方米的，首付比例不得低于30%，贷款额度不得高于房屋价格的70%。对于购买第二套住房的，首付比例不得低于50%，贷款额度不得高于房屋价格的50%；而对于购买第三套及以上住房的，则暂停发放个人住房公积金贷款。

需要注意的是，购买私产住房时，如果房屋价格和评估价格不一致，取二者低值核定额度。购买定向安置经济适用住房的，贷款额度还应不高于所购住房全部价款与房屋补偿金的差价。

三、住房公积金账户余额计算法

住房公积金账户余额计算法是根据借款人及其共同还款人住房公积金账户余额之和来确定贷款额度的一种方法。计算公式通常为：

\[ \text{贷款额度} = (\text{借款人及共同还款人住房公积金缴存余额之和}) \times \text{倍数} \]

其中，倍数通常由各地住房公积金管理中心根据政策规定设定，一般为15倍左右。此外，贷款金额还不得超过住房公积金贷款限额的规定。例如，在一些地区，一人缴存住房公积金的职工家庭申请住房公积金贷款的最高额度不超过25万元，两人及以上缴存住房公积金的职工家庭申请公积金贷款的最高额度不超过50万元。

四、贷款最高限额

除了以上三种计算方法外，住房公积金贷款额度还受到贷款最高限额的限制。贷款最高限额通常由各地住房公积金管理中心根据当地经济发展和房价水平等因素综合确定。例如，在一些地区，使用本人住房公积金申请住房公积金贷款的，贷款最高限额为40万元；同时使用配偶住房公积金申请住房公积金贷款的，贷款最高限额为60万元。如果申请贷款时借款人或其配偶正常缴存补充住房公积金，贷款最高限额还会相应提高。

五、其他因素

在计算住房公积金贷款额度时，还需要考虑一些其他因素。例如，借款人及其家庭成员缴存的公积金总额应至少达到新购建（大修）住房支出的20%；借款人应有稳定的经济收入和偿还本息的能力；借款人应同意办理住房抵押登记和保险；借款人应提供当地住房资金管理中心及所属分中心同意的担保方式；借款人还应提交银行要求的相关文件，如购房合同或房屋预售合同、房屋产权证、土地使用证、公积金缴存的证明等。

六、政策调整与优化

为了促进房地产市场健康发展，满足缴存职工购房需求，各地住房公积金管理中心会根据实际情况对住房公积金贷款政策进行优化调整。例如，一些地区会提高计算贷款余额倍数，提高职工偿还贷款最高年龄，放开异地贷款户籍限制等。此外，一些地区还会降低公积金贷款利率，降低首付款比例，以及增加购买新建商品住房提取住房公积金直付首付款业务等。

七、案例分析

假设一位购房者月工资总额为5000元，所在单位住房公积金月缴存额为500元，现有贷款月应还款额为1000元，申请贷款期限为30年，还贷能力系数为0.45。根据还贷能力计算法，该购房者的贷款额度为：

\[ \text{贷款额度} = [(5000 + 500) \times 0.45 - 1000] \times 360 = 58.32 \text{万元} \]

假设该购房者所购房屋价格为100万元，为购买首套住房且建筑面积在90平方米以下，根据房价成数计算法，该购房者的贷款额度为：

\[ \text{贷款额度} = 100 \times 80\% = 80 \text{万元} \]

假设该购房者住房公积金账户余额为10万元，根据住房公积金账户余额计算法，且倍数为15倍，该购房者的贷款额度为：

\[ \text{贷款额度} = 10 \times 15 = 150 \text{万元} \]

然而，由于贷款最高限额为60万元，因此该购房者最终能获得的住房公积金贷款额度为60万元。

综上所述，住房公积金贷款额度的计算涉及多个维度和因素，需要综合考虑还贷能力、房价成数、住房公积金账户余额以及贷款最高限额等。购房者应根据自身实际情况和政策规定，合理规划和申请住房公积金贷款。